Débat · 23 oct. 2026

Un désordre réservé à la réception déclaré à l’assureur dommages ouvrage postérieurement à l’année de parfait achèvement est il couvert par l’assurance dommages ouvrage ?

CONCLU
3 tours
Le ModérateurModérateurMe PetitAvocatCons. DupontMagistratPdte MoreauMagistratMe DurandAvocatPdt MercierMagistratMe LambertAvocatDep. MartinLégislateurSen. BlancLégislateurDep. EU WeberLégislateurCons. LeroyMagistratMe FournierAvocatDir. MathieuLégislateur
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Le ModérateurOuvertureIA

Le débat qui nous réunit aujourd'hui porte sur l'articulation temporelle entre la réception de l'ouvrage et l'expiration de la garantie dommages-ouvrage. L'enjeu est de déterminer si un désordre dont la réception est déclarée après l'année de parfait achèvement peut encore bénéficier de la couverture de l'assureur. La jurisprudence semble osciller entre la reconnaissance de la réception tacite et le respect strict des délais de garantie.

Me Petit apportera son expertise du droit de la construction. Cons. Dupont nous éclairera sur la position de la Cour de cassation. Pdte Moreau partagera la pratique des cours d'appel. Me Durand analysera la question sous l'angle des obligations. Pdt Mercier interviendra sur l'aspect des référés. Me Lambert apportera son regard du droit des affaires. Dep. Martin apportera la vision du législateur. Sen. Blanc apportera la perspective parlementaire. Dep. EU Weber étendra la réflexion au droit européen. Cons. Leroy apportera le prisme du contentieux administratif. Me Fournier apportera l'éclairage du droit public. Dir. Mathieu précisera les enjeux de la rédaction législative.

Me Petit, je vous cède la parole pour ouvrir la voie.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.608Cass. 3e civ., 20 juin 2012, n° 11-15.199Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2CA Poitiers, 5 sept. 2007, n° RG 05/02703
Me PetitAvocatIA

La garantie dommages-ouvrage doit couvrir les désordres identifiés lors de la réception, même si leur déclaration à l'assureur intervient après l'année de parfait achèvement. Le point de départ des garanties est la réception de l'ouvrage, et non la date de la déclaration de sinistre.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est sans équivoque : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. » Dès lors, si le désordre est constaté lors de cette réception, le régime des garanties est déclenché.

L'assurance dommages-ouvrage a pour vocation de garantir le paiement des réparations lorsque l'entrepreneur ne remédie pas aux désordres. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 précise que « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

On pourrait objecter, en s'appuyant sur une décision d'espèce de la CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989, que la garantie est liée à la période de parfait achèvement et qu'une réception tardive l'exclut. Cependant, la CA Paris, 21 mars 2025, n° RG 22/00849, a considéré qu'un désordre est couvert s'il a été constaté lors de la réception, même si sa déclaration à l'assureur est postérieure à l'expiration de l'année de parfait achèvement. La date de constatation du désordre est l'élément déterminant pour la couverture.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2CA Paris, 21 mars 2025, n° RG 22/00849Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
Le raisonnement vérifié
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La garantie dommages-ouvrage s'applique aux désordres identifiés lors de la réception, même si leur déclaration à l'assureur est postérieure à l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFLa réception de l'ouvrage, qu'elle soit formelle ou tacite, constitue l'événement déclencheur unique du point de départ des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés à la réception mais non réparés par l'entrepreneur.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
  3. DROIT POSITIFLe caractère tardif de la déclaration de sinistre à l'assureur, intervenant après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, n'exclut pas la mise en œuvre de la garantie si le désordre a été constaté lors de la réception.
    CA Paris, 21 mars 2025, n° RG 22/00849
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage ne peut couvrir un désordre dont la réception est intervenue après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : Le régime de la prescription de l'action en garantie par rapport aux clauses contractuelles de la police d'assurance concernant le délai de déclaration..

Cons. DupontMagistratIA

Me Petit, votre analyse souligne l'importance de la temporalité, mais il me semble essentiel de ne pas confondre l'obligation de réparation de l'entrepreneur et l'obligation de garantie de l'assureur.

Le point de départ est immuable. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est clair : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. » Que cette réception soit expresse ou tacite, elle fige le moment où le régime des garanties s'enclenche.

Il faut distinguer la période de réparation des désordres de l'année de parfait achèvement et la période de couverture de l'assurance. L'article 1792-6 du code civil précise que la garantie de parfait achèvement « s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

L'enjeu pour l'assureur est la nature du désordre et sa survenance. Comme vous l'avez rappelé avec la Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179, « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

La décision de la CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989 que vous évoquez semble restreindre cette portée en liant la garantie à la période de parfait achèvement. Pourtant, si le désordre est de nature décennale et a été réservé lors de la réception, le retard dans la déclaration à l'assureur ne devrait pas, en principe, faire obstacle à la garantie qui court pendant dix ans à compter de cette même réception.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Code civil, art. 1792-6Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
Le raisonnement vérifié
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La couverture de l'assurance dommages-ouvrage pour un désordre réservé à la réception est déterminée par la date de la réception de l'ouvrage et non par la date de sa déclaration à l'assureur, dès lors que le désordre est de nature décennale.

  1. DROIT POSITIFLa réception de l'ouvrage, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique des garanties décennales et de l'assurance dommages-ouvrage.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception d'un lot peut intervenir indépendamment de l'achèvement de la totalité de l'ouvrage, et le paiement d'une partie seulement du prix ne suffit pas à caractériser une réception tacite.
    Cass. civ. 3, 13 fév. 2020, n° 19-12.281Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations des désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception et qui n'ont pas été réparés au titre de la garantie de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
  3. DROIT POSITIFLa garantie de l'assureur dommages-ouvrage court pendant le délai d'épreuve de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage.
    Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.608
    « l'assurance dommages-ouvrage garantit notamment les dommages qui, affectant l'ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination dans le délai d'épreuve de dix ans courant à compter de la réception. »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage ne peut couvrir un désordre dont la réception est intervenue après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
Réponses aux autres intervenants
  • Me Petit : L'argumentation doit être précisée en distinguant la période de réparation des réserves (garantie de parfait achèvement) de la période de couverture de l'assurance (délai de garantie décennale) pour éviter toute confusion sur l'échéance de la garantie.
    Code civil, art. 1792-6
    « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'articulation précise entre le délai de prescription de l'action en garantie et le retard de déclaration d'un désordre déjà existant et réservé à la réception..

Pdte MoreauMagistratIA

Me Petit, vous avez raison de souligner la distinction entre l'événement déclencheur et la formalité de déclaration. Il convient de ne pas confondre la date de la réception avec celle de la déclaration du sinistre. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est d'ailleurs sans équivoque : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Cons. Dupont, si la distinction entre l'obligation de réparation et l'obligation de garantie est théoriquement juste, la difficulté pratique de la réception tacite se résout par l'analyse des faits. La Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260 a bien montré que la prise de possession et le paiement des travaux « laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage ». Une fois la réception caractérisée, le point de départ est fixé.

Pourtant, je constate une réelle divergence dans la pratique des juges du fond. Certaines décisions d'espèce, comme celle de la CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288, tendent à exclure la garantie si la réception du désordre intervient après l'année de parfait achèvement.

Cette lecture me semble trop restrictive. Elle heurte la logique de la Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179, pour qui « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Si un désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est établie dès cet instant. Le simple dépassement de l'année de parfait achèvement ne devrait pas éteindre une garantie dont le point de départ est la réception elle-même.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288
Le raisonnement vérifié
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La couverture par l'assurance dommages-ouvrage dépend de la caractérisation de la réception (expresse ou tacite) comme point de départ des garanties, et non de la simple date de déclaration du sinistre, sous réserve du respect des délais de prescription.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique et obligatoire des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée pour un lot spécifique indépendamment de l'achèvement de la totalité de l'ouvrage.
    Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 18-10.197
  2. DROIT POSITIFLa réception tacite peut être caractérisée par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, figeant ainsi le point de départ des garanties.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut être caractérisée si la volonté du maître de l'ouvrage est équivoque, notamment s'il a contesté de manière constante la qualité des travaux.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
  3. DROIT POSITIFL'assureur dommages-ouvrage est tenu de garantir les réparations des désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception ou qui sont apparus durant le délai de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie ne peut être mise en œuvre pour un désordre si la réception de celui-ci intervient après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288
  4. DROIT POSITIFIl existe une divergence de solutions au sein des cours d'appel concernant la limite de l'année de parfait achèvement pour la couverture des désordres réservés.
    CA Paris, 21 mars 2025, n° RG 22/00849CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
    Objection prévenueL'argument est nuancé par l'existence de décisions de cours d'appel aux solutions opposées sur la couverture des désordres dont la réception est postérieure à l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 21 mars 2025, n° RG 22/00849CA Paris, 2e ch. sec. a, 21 déc. 2023, n° RG 23/00125
Réponses aux autres intervenants
  • Me Petit : Il convient de ne pas confondre la date de la réception (événement déclencheur des garanties) avec la date de la déclaration du sinistre à l'assureur (formalité procédurale).
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
  • Cons. Dupont : Si la distinction entre obligation de réparation et obligation de garantie est théoriquement juste, la difficulté pratique réside dans la preuve de la date de la réception tacite pour déterminer l'application du régime.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'articulation précise entre le délai de réponse de 60 jours de l'assureur (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-18.883) et l'expiration de la période de parfait achèvement..

Me DurandAvocatIA

Si un désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est cristallisée à cet instant. L'assureur doit donc couvrir le sinistre, peu importe que la déclaration intervienne après l'année de parfait achèvement.

Le point de départ est unique : la réception des travaux. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation le précise : la réception constitue le point de départ des garanties. Que cette réception soit expresse ou tacite — la Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260 permettant de la déduire de la prise de possession et du paiement — le régime des garanties est lancé.

L'enjeu est de ne pas confondre le délai de signalement des désordres et l'existence même de la garantie. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est pourtant limpide : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Pdte Moreau, je vous rejoins sur la divergence de pratique que vous relevez. Mais les décisions d'espèce comme celle de la CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288, qui excluent la garantie si la réception du désordre est postérieure à l'année de parfait achèvement, me semblent juridiquement fragiles. Elles subordonnent indûment la couverture de l'assureur à l'écoulement de la GPA, alors que la nature décennale est fixée dès la réception.

Reste à savoir comment les juges vont trancher l'articulation entre le délai de déclaration contractuel et la prescription de l'action en garantie pour un désordre déjà réservé.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 13 675 jetons de réflexion · 3 sources recherchées pour l'occasion · 6 sources citées · 1 citation exacte

Si un désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est cristallisée dès cet instant ; l'assurance doit donc couvrir le sinistre, peu importe que la déclaration intervienne après l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique et obligatoire des garanties décennales et de l'assurance dommages-ouvrage.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut être caractérisée par le simple règlement d'une facture sans réserve ou par le paiement d'une partie seulement du prix de construction.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  2. DROIT POSITIFLa réception tacite peut être déduite du comportement du maître d'ouvrage, notamment par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLe simple règlement d'une facture sans réserve ou le paiement d'une partie seulement du prix de construction ne sont pas de nature à caractériser une réception tacite.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-17.208
  3. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale, qu'ils soient réservés à la réception ou apparus durant la période de garantie de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage peut être écartée si la réception du désordre intervient après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989CA Paris, 8ème ch., 29 oct. 2025, n° RG 21/08288CA Paris, 2e ch. sec. a, 21 déc. 2023, n° RG 23/00125
Réponses aux autres intervenants

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'articulation entre le délai de déclaration contractuel et le délai de prescription de l'action en garantie pour un désordre déjà réservé à la réception..

Pdt MercierMagistratIA

Je regarde ce dossier sous l'angle de la matérialité. Pour le juge des référés, l'essentiel est de vérifier si le désordre est caractérisé et s'il entre dans le champ des garanties dès la réception.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est notre pivot. Il dispose que « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Si le désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est établie. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 rappelle que l'assurance garantit les réparations pour les désordres « réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement ». Le retard dans la déclaration à l'assureur ne devrait pas, en principe, effacer la réalité de ce désordre constaté.

Je nuance l'analyse de Me Petit et Me Durand. La pratique peut être plus sévère. La CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 a rejeté une garantie parce que le désordre était déclaré après l'expiration de la période de garantie contractuelle.

Pdte Moreau, vous notez une divergence de pratique. En référé, je privilégie la constatation matérielle du désordre au moment de la réception. Le respect des délais de déclaration contractuelle est une question qui appartient souvent au juge du fond.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 7 575 jetons de réflexion · 5 sources citées · 2 citations exactes

La couverture de l'assurance dommages-ouvrage est déterminée par la date de constatation du désordre lors de la réception et non par la date de sa déclaration, dès lors que le désordre est de nature décennale.

  1. DROIT POSITIFLa réception de l'ouvrage, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue l'événement unique marquant le point de départ de l'ensemble des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception de l'ouvrage ne peut être caractérisée par le simple règlement d'une facture sans réserve.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception ou qui sont apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage ne peut être mise en œuvre pour un désordre dont la réception intervient après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
  3. DROIT POSITIFLa réception tacite peut être légalement déduite de la prise de possession des lieux et du paiement des travaux par le maître d'ouvrage.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLe simple paiement d'une partie seulement du prix de construction, même accompagné d'une prise de possession, n'est pas de nature à caractériser une réception tacite.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
Réponses aux autres intervenants
  • Me Petit et Me Durand : Leur raisonnement occulte le fait que certaines juridictions de fond lient la couverture à la période de garantie contractuelle et non seulement à la nature du désordre.
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : Le contenu précis des délais de déclaration contractuels prévus dans les polices d'assurance (souvent distincts des délais légaux) n'est pas renseigné dans le dossier..

Me LambertAvocatIA

La couverture de l'assurance dommages-ouvrage est déclenchée par la nature décennale du désordre réservé lors de la réception, indépendamment de l'expiration de l'année de parfait achèvement.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la réception des travaux constitue le point de départ unique des garanties. Cette réception peut être caractérisée de manière tacite, comme l'a reconnu la Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260, par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux.

L'enjeu est de respecter la portée de la garantie. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 précise que « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. » Si le désordre est réservé à la réception, il entre dans le champ de la garantie, même si la période de parfait achèvement est révolue.

Pdt Mercier, je conteste la logique de la décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807. En subordonnant la couverture de l'assureur à l'écoulement de l'année de parfait achèvement, elle dénature l'objet de l'assurance et crée une insécurité pour les investisseurs. On ne peut pas réduire un risque décennal à un simple délai de signalement contractuel.

La question qui subsiste est de savoir si le retard de déclaration peut être opposé par l'assureur sur le fondement d'une faute de l'assuré, sans pour autant éteindre la garantie elle-même.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 16 639 jetons de réflexion · 3 sources recherchées pour l'occasion · 6 sources citées · 1 citation exacte

La couverture de l'assurance dommages-ouvrage est déclenchée par la nature décennale du désordre réservé lors de la réception, indépendamment de l'expiration de l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux constitue le point de départ unique et immuable de l'ensemble des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, même si l'achèvement complet de l'ouvrage n'est pas encore intervenu.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit contractuellement le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception n'est pas subordonnée à la résiliation du marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
  3. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, fixant ainsi le point de départ des garanties.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut être caractérisée par le simple règlement d'une facture sans réserve ou par le paiement d'une partie seulement du prix de construction.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier qui s'appuie sur la décision de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 pour limiter la garantie à la période de parfait achèvement. : Cette décision d'espèce subordonne indûment la garantie décennale de l'assureur à l'écoulement de l'année de parfait achèvement, ce qui dénature l'objet économique de l'assurance dommages-ouvrage et crée une insécurité juridique majeure.
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : Un arrêt de principe de la Cour de cassation tranchant explicitement l'articulation entre l'expiration de la garantie de parfait achèvement et l'obligation de l'assureur dommages-ouvrage pour un désordre déjà réservé à la réception..

Tour 2 sur 3
Dep. MartinLégislateurIA

La confusion entre le délai de signalement des désordres et le déclenchement de la garantie de l'assureur est au cœur de ce débat. On ne peut pas traiter l'assurance dommages-ouvrage comme une simple extension de la garantie de parfait achèvement.

Pdt Mercier, l'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble problématique. En subordonnant la couverture à l'expiration de la période de garantie contractuelle, cette décision d'espèce ignore la logique de l'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation. Cet article dispose que « la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties ». Que la réception soit expresse ou tacite, comme le permet la Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260, elle fige le point de départ des garanties.

Si un désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est actée. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est explicite : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Il faut toutefois rester vigilant. Si les désordres font l'objet de réserves mais que la responsabilité n'est pas mise en œuvre dans le délai de la garantie de parfait achèvement, le risque est de basculer vers la responsabilité contractuelle de droit commun, comme l'a rappelé la Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401. Mais pour l'assureur, le critère de couverture doit rester la date de réception et non la date de déclaration.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 15 386 jetons de réflexion · 1 source recherchée pour l'occasion · 7 sources citées · 2 citations exactes

La couverture de l'assurance dommages-ouvrage pour un désordre réservé à la réception est déterminée par la date de cette réception et la nature décennale du dommage, et ne peut être subordonnée à l'expiration de l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique et immuable des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception des travaux ne peut être caractérisée par une réception tacite si le maître de l'ouvrage a contesté de manière constante la qualité des travaux exécutés.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception, indépendamment de la période de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices ayant fait l'objet de réserves lors de la réception, et si ces réserves ne sont pas suivies d'une mise en œuvre de la responsabilité dans le délai de la garantie de parfait achèvement, seule la responsabilité contractuelle de droit commun est encourue.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
  3. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, fixant ainsi le point de départ des garanties.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut être caractérisée si le maître de l'ouvrage a contesté de manière constante la qualité des travaux, sa volonté de recevoir l'ouvrage étant alors jugée équivoque.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier : L'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, confond le délai de signalement des désordres propre à la garantie de parfait achèvement avec le déclenchement de la garantie décennale de l'assureur.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'existence de travaux préparatoires ou de rapports parlementaires explicitant l'intention du législateur de dissocier le régime de la garantie de parfait achèvement de celui de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de réception. ; La distinction précise entre le délai de déclaration de sinistre contractuel et la prescription de l'action en garantie pour un désordre déjà cristallisé à la réception..

Sen. BlancLégislateurIA

La question de la sécurité juridique est ici centrale. Le Sénat veille à la qualité de la loi pour éviter que le droit ne devienne une source d'incertitude pour les acteurs de la construction.

Le point de départ des garanties est une donnée législative précise. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que « la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa ».

Si un désordre est réservé lors de cette réception, sa nature décennale est cristallisée. La réception peut être formelle ou tacite, comme l'a rappelé la Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260, par la prise de possession et le paiement des travaux.

Pdt Mercier, l'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble problématique. Cette décision d'espèce, qui subordonne la couverture à l'expiration de la période de garantie contractuelle, fragilise l'architecture de notre régime de responsabilité. Elle entre en contradiction avec la logique de l'article L. 262-2 du CCH.

L'assurance dommages-ouvrage a un objet défini. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 précise que l'assureur garantit les réparations pour les désordres de gravité décennale « réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement ».

Si le désordre est réservé à la réception, le dépassement de l'année de parfait achèvement ne devrait pas éteindre la garantie de l'assureur. Le risque décennal est attaché à la date de réception, pas à la date de déclaration.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 21 023 jetons de réflexion · 2 sources recherchées pour l'occasion · 6 sources citées · 2 citations exactes

La réception, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique et immuable des garanties, et le caractère décennal d'un désordre réservé à cette date doit primer sur le délai de déclaration ou l'expiration de l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique, constitue le point de départ des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être considérée comme tacite si elle résulte de la volonté non équivoque du maître d'ouvrage, mais le simple règlement d'une facture sans réserve ne suffit pas à la caractériser.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  2. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux par le maître de l'ouvrage.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage et le simple paiement d'une partie seulement du prix, même accompagné d'une prise de possession, n'est pas de nature à la caractériser.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  3. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception n'est pas subordonnée à la résiliation du marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier : L'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, qui subordonne la couverture à l'expiration de la période de garantie contractuelle, contredit le principe de l'article L. 262-2 du CCH fixant le point de départ des garanties à la réception.
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : La distinction juridique précise entre le délai de déclaration de sinistre prévu au contrat et la prescription de l'action en garantie pour un désordre dont la nature décennale a été actée dès la réception..

Dep. EU WeberLégislateurIA

L'enjeu de ce débat est la sécurité juridique des acteurs du marché. La couverture de l'assurance dommages-ouvrage pour un désordre réservé à la réception doit dépendre de la date de cette réception. Elle ne peut être conditionnée par la date de déclaration à l'assureur.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est le pivot de notre système. La réception des travaux constitue l'unique point de départ des garanties. Que cette réception soit expresse ou tacite, elle fige le régime juridique.

Pdt Mercier, la décision de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble problématique. Elle subordonne la garantie à la date de déclaration du désordre après l'expiration de la période de parfait achèvement. Cela contredit la logique de l'article L. 262-2 du CCH et nuit à la prévisibilité nécessaire au fonctionnement du marché.

La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est pourtant sans ambiguïté. Elle précise que « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

On pourrait invoquer la décision de la CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989. Cette décision d'espèce lie la garantie à la période de parfait achèvement. C'est une lecture qui fragilise la stabilité du droit.

Si le désordre est de nature décennale et réservé à la réception, l'assureur doit intervenir. Le dépassement de l'année de parfait achèvement ne peut pas éteindre une garantie dont le point de départ est la réception.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 21 723 jetons de réflexion · 1 source recherchée pour l'occasion · 6 sources citées · 1 citation exacte

La couverture de l'assurance dommages-ouvrage pour un désordre réservé à la réception doit dépendre de la date de cette réception et non de la date de déclaration à l'assureur, afin de respecter la sécurité juridique.

  1. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage couvre expressément les désordres de gravité décennale réservés à la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage ne peut être mise en œuvre pour un désordre dont la réception est intervenue après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
  2. DROIT POSITIFLa réception des travaux est l'unique point de départ des garanties.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée de manière judiciaire dès lors que la maison est habitable, même en l'absence d'un acte de réception formel.
    Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 15-26.090
  3. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée par la prise de possession et le paiement des travaux.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut résulter de la seule prise de possession ou du simple règlement d'une facture sans que soit caractérisée une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier : La décision de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, subordonne la garantie à l'expiration de la période de parfait achèvement au lieu de se fonder sur la date de réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'impact de l'harmonisation européenne sur la définition des délais de déclaration des sinistres de construction..

Cons. LeroyMagistratIA

Me Petit, Pdt Mercier, vous soulevez des points essentiels sur la temporalité. Pour maintenir la cohérence du système juridique, il faut revenir à la source du droit.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est le pivot de cette question. Il dispose que « la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa ». Cette date est le repère objectif pour déclencher les régimes de responsabilité.

La confusion qui apparaît dans certains débats vient de la distinction entre la responsabilité de l'entrepreneur et l'obligation de l'assureur. Me Petit, vous avez raison sur le point de départ, mais il faut préciser que même si un désordre fait l'objet de réserves, sa nature décennale peut être couverte. La Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161 confirme que la garantie de l'assureur est due même si les désordres ont été réservés lors de la réception.

La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est explicite. Elle précise que « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Je note l'objection soulevée par la décision de la CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989, qui limite la garantie à la période de parfait achèvement. Cette approche fragilise la sécurité juridique. Si le désordre est réservé à la réception, il est de nature décennale dès cet instant. Le simple écoulement de l'année de parfait achèvement ne peut éteindre une garantie dont l'existence dépend de la réception, et non de la déclaration.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
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L'assurance dommages-ouvrage couvre les désordres de nature décennale réservés à la réception, indépendamment de l'expiration de la garantie de parfait achèvement, dès lors que la réception constitue le point de départ unique des garanties.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue l'unique point de départ des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée par la prise de possession et le paiement, mais elle ne peut être déduite si le maître d'ouvrage a contesté de manière constante la qualité des travaux, rendant sa volonté de réception équivoque.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale, qu'ils aient été réservés à la réception ou qu'ils soient apparus durant la garantie de parfait achèvement.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage ne peut couvrir un désordre dont la réception est intervenue après l'expiration de l'année de parfait achèvement.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
  3. DROIT POSITIFLes désordres faisant l'objet de réserves lors de la réception relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun et non de la garantie décennale de l'entrepreneur.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
    « la cour d'appel qui constate que la réception des travaux est intervenue avec réserves, retient à bon droit que la garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet des réserves et que, la mise en oeuvre des responsabilités n'étant pas intervenue dans le délai de garantie de parfait achèvement, seule la responsabilité contractuelle de droit commun est encourue »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour des désordres de gravité décennale est due même si ces désordres ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
Réponses aux autres intervenants
  • Me Petit : Il omet de distinguer la nature du désordre (réservé) du régime de responsabilité applicable (contractuel vs décennal), ce qui est crucial pour comprendre pourquoi l'assureur peut intervenir malgré la sortie du régime de la garantie décennale de l'entrepreneur.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « la cour d'appel qui constate que la réception des travaux est intervenue avec réserves, retient à bon droit que la garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet des réserves et que, la mise en oeuvre des responsabilités n'étant pas intervenue dans le délai de garantie de parfait achèvement, seule la responsabilité contractuelle de droit commun est encourue »
  • Pdt Mercier : S'il souligne avec justesse la distinction entre les régimes, il convient de préciser que la jurisprudence inclut expressément les désordres réservés à la réception dans le champ de la garantie de l'assureur.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : L'articulation précise entre le délai de déclaration contractuel à l'assureur et l'existence de la garantie pour un désordre déjà réservé à la réception..

Me FournierAvocatIA

La réception, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue l'unique point de départ juridique des garanties. On ne peut pas décaler ce curseur en fonction de la date de déclaration du sinistre. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est limpide : la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties.

Si un désordre de gravité décennale est réservé lors de cette réception, l'assureur est engagé. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 précise que « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Certains pourraient invoquer la Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401 pour affirmer que la garantie décennale exclut les vices faisant l'objet de réserves. C'est une confusion de régimes. Si la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur est effectivement limitée par les réserves, la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, elle, demeure. La Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161 confirme que la garantie de l'assureur pour des désordres de gravité décennale réservés à la réception est due.

Pdt Mercier, l'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble dangereuse pour la sécurité juridique. Subordonner la couverture d'un risque décennal à l'expiration de l'année de parfait achèvement revient à transformer une garantie légale en une simple obligation de signalement contractuel. Cela vide l'assurance de sa substance.

Reste à savoir si un retard de déclaration peut être qualifié de faute de l'assuré pour limiter l'indemnisation.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
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La réception, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ juridique des garanties, et sa date doit primer sur toute formalité de déclaration postérieure.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux est l'événement unique qui fixe le point de départ de l'ensemble des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception des travaux peut être déduite de la prise de possession des lieux et du paiement des travaux, même si ceux-ci ne sont pas totalement achevés.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit les réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale est due même si ces désordres ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
  3. DROIT POSITIFLa garantie de l'assureur est due pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception, sans que cela soit subordonné à d'autres conditions de timing liées au marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « elle en a exactement déduit que la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices ayant fait l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier, qui suggère que la décision de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, peut lier la garantie à l'expiration de la période de parfait achèvement. : Cette interprétation subordonne une garantie de nature décennale, ancrée à la réception, à un délai de signalement contractuel, ce qui contredit la hiérarchie des régimes.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « elle en a exactement déduit que la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due. »
Dir. MathieuLégislateurIA

Le problème que nous traitons est celui d'une confusion entre l'objet de la garantie et les modalités de son signalement. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est pourtant sans ambiguïté : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Pdt Mercier, l'interprétation de la décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble juridiquement fragile. Elle procède d'une erreur de qualification en subordonnant la couverture à l'expiration de la période de garantie de parfait achèvement. On ne peut pas transformer une formalité de signalement liée à la responsabilité contractuelle en une condition d'existence de la garantie d'assurance.

Me Fournier, je rejoins votre distinction entre responsabilité contractuelle et garantie dommages-ouvrage. Cependant, cette distinction ne doit pas permettre d'éteindre une garantie légale par une lecture extensive des délais de la responsabilité de droit commun. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est explicite : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Certains invoquent la Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401 pour affirmer que les réserves excluent la garantie décennale. C'est une lecture incomplète. La Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161 confirme que la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, est due. La qualité de la norme exige que l'on sépare strictement le point de départ de la garantie de sa période de signalement.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
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La couverture des désordres réservés à la réception doit être juridiquement déconnectée de l'écoulement de la garantie de parfait achèvement pour respecter la hiérarchie des normes et la lettre de l'article L. 262-2 du CCH.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux constitue l'unique point de départ des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, même si ceux-ci ne sont pas totalement achevés.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage couvre expressément les désordres qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
  3. DROIT POSITIFLa présence de réserves lors de la réception ne fait pas obstacle à la mise en œuvre de la garantie de l'assureur.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
Réponses aux autres intervenants

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : Le contenu exact des clauses contractuelles de déclaration de sinistre des polices d'assurance concernées pour vérifier l'existence d'un délai de forclusion spécifique. ; La distinction précise entre la notification des réserves (art. 1792-6 du Code civil) et la déclaration de sinistre à l'assureur (Code des assurances) dans le cadre de la rédaction de la norme..

Synthèse du modérateur · tour 2
Convergences
  • L'article L. 262-2 du CCH fixe la réception comme point de départ unique des garanties.
  • La réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession et le paiement.
  • La nature décennale d'un désordre peut être établie dès la réception par le biais de réserves.
Divergences
  • L'interprétation de certaines décisions de cours d'appel qui lient la garantie à l'expiration de la période de parfait achèvement.

Si nous admettons que la garantie est acquise dès la réception, la question se déplace sur le terrain de l'indemnisation : le retard dans la déclaration du sinistre à l'assureur, au-delà de la période de parfait achèvement, peut-il être qualifié de faute de l'assuré permettant une réduction de l'indemnité, ou bien le caractère d'ordre public de l'assurance dommages-ouvrage fait-il obstacle à toute telle déchéance ?

Tour 3 sur 3
Me PetitAvocatIA

La garantie dommages-ouvrage est acquise dès que le désordre est de nature décennale et réservé à la réception, peu importe l'expiration de l'année de parfait achèvement.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est sans appel : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. » Que cette réception soit expresse ou tacite, comme le permet la Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260 par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux déjà réalisés, le curseur est fixé.

Mercier, vous évoquez une pratique plus sévère, et je ne peux qu'acquiescer sur ce constat. Cependant, la décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, qui lie la couverture à l'expiration de la période de parfait achèvement, me semble reposer sur une confusion de régimes. On ne peut pas réduire la garantie de l'assureur à une simple extension de la garantie de parfait achèvement.

La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est pourtant précise : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »

Si le désordre est réservé à la réception, la garantie est déclenchée. La réception fige le point de départ, et non le délai de signalement.

Reste à savoir si un retard de déclaration peut être qualifié de faute de l'assuré pour limiter l'indemnisation.

Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
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La garantie dommages-ouvrage est acquise dès que le désordre est de nature décennale et réservé à la réception, indépendamment de l'expiration de l'année de parfait achèvement.

  1. DROIT POSITIFL'article L. 262-2 du CCH fixe la réception comme le point de départ unique et immuable des garanties.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée de manière tacite par des éléments de fait comme la prise de possession ou le paiement, sans qu'un acte formel unique ne soit nécessairement dressé.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
  2. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage, et le simple règlement d'une facture sans réserve ne suffit pas à la caractériser.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  3. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit les réparations pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception, même si la période de parfait achèvement est révolue.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa réception des désordres doit intervenir dans le délai de l'année de parfait achèvement pour ouvrir droit à la garantie dommages-ouvrage.
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807CA Paris, 3 juill. 2024, n° RG 21/05140
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  • Mercier (la pratique peut être plus sévère en liant la garantie à la période de déclaration contractuelle) : confusion entre le délai de signalement de la garantie de parfait achèvement et l'existence même de la garantie dommages-ouvrage
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : la qualification d'une faute de l'assuré pour limiter l'indemnisation en cas de retard de déclaration.

Cons. DupontMagistratIA

Me Petit, votre raisonnement sur le déclenchement de la garantie est juste, mais il nécessite une précision fondamentale pour éviter toute confusion entre le droit de l'entreprise et le droit de l'assureur.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est le pivot : la réception, qu'elle soit expresse ou tacite, fige le point de départ des garanties. Cependant, il faut distinguer ce point de départ de la prise d'effet effective de la police d'assurance.

En effet, la Cour de cassation a précisé que « l'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil » (Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825).

C'est là que le bât blesse dans les décisions d'espèce que vous évoquez, Mercier. Si une cour d'appel, comme celle de Paris dans sa décision du 4 juillet 2025, n° RG 24/15807, refuse la garantie parce que la déclaration intervient après la période de parfait achèvement, elle semble ignorer que c'est précisément à ce moment-là que l'assurance commence à couvrir le risque.

Si le désordre est de nature décennale et qu'il a été réservé lors de la réception, il entre dans le champ de la garantie. Comme le rappelle la Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179, « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Le retard de déclaration ne doit donc pas être confondu avec une absence de couverture, dès lors que la nature du dommage est établie dès la réception.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Code civil, art. 1792-6Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 15 136 jetons de réflexion · 2 sources recherchées pour l'occasion · 7 sources citées · 2 citations exactes

L'assurance dommages-ouvrage couvre les désordres de nature décennale réservés à la réception, indépendamment de l'expiration de l'année de parfait achèvement, car elle est spécifiquement conçue pour couvrir ce risque une fois la période de garantie contractuelle révolue.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux constitue l'unique et immuable point de départ des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être caractérisée de manière tacite par des éléments de fait comme la prise de possession des lieux et le paiement des travaux, même avant l'achèvement complet de l'ouvrage.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception n'est pas subordonnée à la résiliation du marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
  3. DROIT POSITIFL'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage peut toutefois garantir le paiement des réparations pour des désordres de nature décennale survenus avant la réception, si le contrat est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse.
    Cass. 3e civ., 8 mars 1995, n° 93-11.267
Réponses aux autres intervenants
  • Me Petit, qui soutient que la réception est le point de départ sans distinguer la prise d'effet de l'assurance. : Il omet la distinction fondamentale entre le déclenchement de la garantie par la réception et la prise d'effet de la police d'assurance qui est postérieure à la GPA.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »
  • Pdt Mercier, qui souligne une pratique restrictive des juges du fond. : La décision de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, semble méconnaître le principe selon lequel l'assurance prend effet après la GPA.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : La jurisprudence relative à la qualification d'une déclaration tardive comme une faute de l'assuré permettant une réduction de l'indemnité..

Pdte MoreauMagistratIA

Pdt Mercier, je partage votre constat sur la divergence de pratique, mais la décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble reposer sur une erreur de qualification. En subordonnant la couverture à l'expiration de la période de parfait achèvement, elle confond le délai de signalement de l'article 1792-6 du Code civil avec l'existence même de la garantie d'assurance.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est pourtant sans ambiguïté : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. » Si un désordre est réservé lors de cette réception, sa nature décennale est actée dès cet instant.

Cons. Dupont, votre mention de la Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825 est ici fondamentale. Cette décision précise que « l'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil ». Loin de restreindre le champ de l'assureur, ce texte confirme que la période suivant la garantie de parfait achèvement est précisément le moment où l'assureur doit répondre des désordres qui ont été réservés.

La garantie ne peut pas s'éteindre par le simple écoulement d'un délai de signalement. La Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161 est explicite sur ce point : « la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due ». Le retard de déclaration ne saurait donc faire obstacle à la couverture d'un risque déjà cristallisé.

Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Code civil, art. 1792-6CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
Le raisonnement vérifié
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La garantie dommages-ouvrage est due pour un désordre de gravité décennale réservé à la réception, la déclaration postérieure à l'année de parfait achèvement s'inscrivant logiquement dans le calendrier de prise d'effet de l'assurance.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue le point de départ unique des garanties.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être considérée comme étant intervenue après l'expiration de l'année de parfait achèvement, ce qui peut exclure la couverture de certains désordres par l'assurance dommages-ouvrage.
    CA Paris, 22 nov. 2023, n° RG 20/09989
  2. DROIT POSITIFLa garantie de l'assureur dommages-ouvrage est due pour les désordres de gravité décennale ayant fait l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « elle en a exactement déduit que la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
  3. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage peut toutefois garantir le paiement des réparations nécessaires pour les désordres de nature décennale survenus avant la réception, si le contrat est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse.
    Cass. civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.281
Réponses aux autres intervenants
  • Mercier : La décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807, confond le délai de signalement de l'article 1792-6 du Code civil avec l'existence même de la garantie d'assurance.
    CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807
  • Cons. Dupont : L'application de la Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825 ne doit pas servir à limiter la garantie, mais à confirmer que la période de déclaration post-GPA est le moment normal d'intervention de l'assureur.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : La qualification d'une éventuelle faute de l'assuré (retard de déclaration) comme cause de réduction de l'indemnité au regard du caractère d'ordre public de la garantie..

Me DurandAvocatIA

Si un désordre est réservé à la réception, sa nature décennale est cristallisée à cet instant. L'assureur doit donc couvrir le sinistre, peu importe que la déclaration intervienne après l'année de parfait achèvement.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est notre pivot : la réception des travaux constitue le point de départ unique des garanties. Que cette réception soit expresse ou tacite, elle fige le régime juridique applicable.

La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est d'ailleurs limpide : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Cons. Dupont, votre référence à la Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825 est pertinente pour fixer le moment où l'assureur intervient, mais elle ne restreint pas l'objet des risques couverts. L'assurance prend effet après la GPA, mais elle doit couvrir les désordres qui ont été réservés dès la réception.

La décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble juridiquement fragile. Elle confond le régime de la garantie de parfait achèvement avec celui de l'assurance dommages-ouvrage. On ne peut pas transformer un délai de signalement contractuel en une condition d'existence de la garantie légale.

La garantie pour les désordres réservés est d'ailleurs confirmée par la Cass. 3e civ., 30 nov. 2022, n° 21-17.161, qui précise que la garantie de l'assureur est due même si les désordres ont été réservés lors de la réception.

Reste à savoir si un retard de déclaration peut être qualifié de faute de l'assuré pour limiter l'indemnisation.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
Le raisonnement vérifié
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La garantie dommages-ouvrage doit couvrir les désordres de gravité décennale réservés à la réception, même si la déclaration intervient après l'année de parfait achèvement, car la réception cristallise le risque.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux est l'événement unique qui fixe le point de départ de l'ensemble des garanties.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception peut être déduite de la prise de possession d'un lot spécifique indépendamment de l'achèvement de la totalité de l'ouvrage.
    Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 18-10.197
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit spécifiquement les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale n'est pas subordonnée à la résiliation du marché et peut s'appliquer même si les désordres ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
  3. DROIT POSITIFLa garantie de l'assureur pour les désordres réservés à la réception est due et n'est pas subordonnée à la résiliation du marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « elle en a exactement déduit que la garantie par l'assureur dommages-ouvrage des désordres de gravité décennale, réservés à la réception, qui n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, était due. »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage ne couvre pas les désordres qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination, notamment s'ils affectent un élément dissociable.
    Cass. civ. 3, 11 sept. 2013, n° 12-19.483
Réponses aux autres intervenants

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : La distinction entre faute de l'assuré et simple retard de déclaration pour la réduction de l'indemnité..

Pdt MercierMagistratIA

Me Durand, Me Petit, je vous entends sur la question de la faute de l'assuré ou de la réduction de l'indemnité. Mais en tant que juge des référés, ma mission est de vérifier la matérialité du désordre et son appartenance au champ des garanties. La question de l'évaluation de l'indemnité est une question de fond qui ne doit pas occulter l'existence même du droit à la garantie.

L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est notre pivot. Il dispose que « la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa ». Cette date fige le régime juridique.

La décision d'espèce de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 me semble donc problématique. En subordonnant la couverture à l'expiration de la période de parfait achèvement, elle confond le délai de signalement de la responsabilité contractuelle avec l'existence même de la garantie d'assurance.

Si le désordre est de nature décennale et réservé à la réception, la garantie est cristallisée. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est explicite : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

Je nuance toutefois ce propos : pour que ce point de départ soit valable, la réception, même tacite, doit résulter d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage, comme l'indique la Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947, et ne peut se réduire à une simple prise de possession.

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 9 076 jetons de réflexion · 6 sources citées · 2 citations exactes

Si le désordre est de nature décennale et a été réservé lors de la réception, la garantie est cristallisée dès cet instant, indépendamment du délai de déclaration à l'assureur.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux, qu'elle soit expresse ou tacite, constitue l'acte unique marquant le point de départ des garanties.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    Objection prévenueLa réception ne peut être caractérisée par la seule prise de possession des lieux si elle ne résulte pas d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage.
    Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947
  2. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations pour les désordres de gravité décennale réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    Objection prévenueLa garantie de l'assurance dommages-ouvrage pour les désordres de gravité décennale n'est pas subordonnée à la résiliation du marché, mais elle ne peut être invoquée pour des désordres qui n'auraient pas été réservés lors de la réception si l'on se réfère à la distinction entre garantie décennale et garantie de parfait achèvement.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
  3. DROIT POSITIFLa garantie de l'assureur dommages-ouvrage pour des désordres réservés à la réception est due même en l'absence de résiliation du marché.
    Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage ne peut être invoquée pour des désordres réservés à la réception si la réception a eu lieu sans réserve, même si les désordres étaient apparus antérieurement.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
  4. DROIT POSITIFLa réception tacite peut être déduite de la prise de possession des lieux et du paiement des travaux.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut résulter de la seule prise de possession ou du simple règlement d'une facture sans que soit caractérisée une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947
Réponses aux autres intervenants
  • Me Durand (et Me Petit) suggèrent que le retard de déclaration peut constituer une faute de l'assuré permettant de réduire l'indemnité. : En référé, je constate la matérialité du désordre et son appartenance au champ des garanties. La question de la faute de l'assuré et de l'évaluation de l'indemnité est une question de fond qui ne doit pas occulter l'existence même du droit à la garantie.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
  • La CA Paris (dans sa décision RG 24/15807) limite la couverture si la déclaration intervient après l'année de parfait achèvement. : Cette décision de d'espèce semble opérer une confusion entre le délai de signalement de la responsabilité contractuelle (GPA) et le point de départ des garanties fixé par la réception selon l'article L. 262-2 du CCH.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : Le dossier ne précise pas les dispositions du Code des assurances relatives à la faute de l'assuré pour la réduction de l'indemnité en cas de retard de déclaration..

Me LambertAvocatIA

Pdt Mercier, Me Petit, Me Durand, je vous rejoins : le point de départ est la réception et non la déclaration. Si le désordre est réservé, le risque est cristallisé.

L'interprétation de la CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 est économiquement dangereuse. En liant la couverture à la période de parfait achèvement, elle transforme une assurance obligatoire en une simple obligation de diligence. Cela crée une insécurité juridique majeure pour les investisseurs et les maîtres d'ouvrage. L'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation est pourtant sans ambiguïté : « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa ».

L'assureur doit répondre des désordres décennaux réservés à la réception. La Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179 est précise : « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations ».

On pourrait m'opposer la Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401 pour affirmer que les réserves excluent la garantie décennale. C'est une confusion de régimes. Cette décision traite de l'exclusion de la garantie décennale pour les désordres réservés. La Cass. 3e civ., 30 nov. 2022, n° 21-17.161 confirme d'ailleurs que la garantie de l'assureur est due pour les désordres de gravité décennale réservés à la réception.

Le débat doit maintenant se déplacer : le retard de déclaration peut-il justifier une réduction de l'indemnité sans pour autant éteindre la garantie ?

Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
Le raisonnement vérifié
3 cartes comparées · 16 307 jetons de réflexion · 7 sources citées · 2 citations exactes

La couverture est déclenchée par la nature décennale du désordre et sa réservation à la réception, indépendamment du délai de déclaration à l'assureur.

  1. DROIT POSITIFLa réception des travaux constitue le point de départ unique des garanties légales.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »
    Objection prévenueLa réception des travaux peut être déduite de la prise de possession d'un lot et de son paiement, même si l'achèvement de la totalité de l'ouvrage n'est pas encore intervenu.
    Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 18-10.197
  2. DROIT POSITIFLa réception peut être caractérisée de manière tacite par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux.
    Cass. civ. 3, 18 mai 2017, n° 16-11.260
    « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme Y... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »
    Objection prévenueLa réception tacite ne peut résulter de la seule prise de possession ou du paiement partiel si la volonté du maître de l'ouvrage n'est pas manifestée de manière non équivoque.
    Cass. civ. 3, 20 avril 2017, n° 16-10.486
  3. DROIT POSITIFL'assureur dommages-ouvrage est tenu de garantir les désordres de gravité décennale qui ont été réservés lors de la réception.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563Cass. civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-17.161
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
    Objection prévenueLa garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception.
    Cass. 3e civ., 11 fév. 1998, n° 95-18.401
  4. DROIT POSITIFL'assurance dommages-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement.
    Cass. 3e civ., 10 juillet 1991, n° 89-21.825
    « L'assurance de dommages obligatoire du maître de l'ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code civil »
    Objection prévenueL'assurance dommages-ouvrage peut toutefois garantir le paiement des réparations pour des désordres de nature décennale survenus avant la réception, si le contrat est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse.
    Cass. civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.281
Réponses aux autres intervenants
  • Pdt Mercier (distinction entre l'existence du droit à la garantie et l'évaluation de l'indemnité) : Si le désordre est réservé à la réception, le risque est déjà cristallisé dans le champ de la garantie, rendant la question de l'indemnité secondaire par rapport à l'existence même du droit.
    Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-16.179Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 20-14.975Cass. civ. 3e, 1er avril 2021, n° 19-25.563
    « l'assurance de dommages obligatoire garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n'a pas exécuté ses obligations. »
  • CA Paris, 4 juill. 2025, n° RG 24/15807 (subordination de la garantie au respect des délais de déclaration contractuels) : Cette interprétation crée une insécurité économique majeure en transformant une assurance obligatoire en une simple obligation de diligence, ce qui contredit la logique de l'article L. 262-2 du CCH.
    Code de la construction et de l'habitation, art. L. 262-2
    « La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées au dernier alinéa. »

Faute de source au dossier, l'intervenant ne présente pas comme du droit positif : La possibilité de qualifier le retard de déclaration de faute de l'assuré pour justifier une réduction proportionnelle de l'indemnité (le dossier ne traite que de l'existence de la garantie)..

Synthèse du modérateur · tour 3
Convergences
  • La réception (expresse ou tacite) est le point de départ unique et légal des garanties selon l'article L. 262-2 du CCH.
  • Un désordre de nature décennale réservé lors de la réception voit son risque cristallisé dès cet instant.
  • La jurisprudence de la Cour de cassation semble protéger la garantie même pour les désordres faisant l'objet de réserves.
Divergences
  • L'interprétation de certaines cours d'appel qui subordonnent la couverture à l'expiration de l'année de parfait achèvement.
  • La distinction entre la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur (limitée par les réserves) et l'obligation de l'assureur (qui demeure).

Si nous admettons que la garantie est acquise dès la réception pour un désordre réservé, un retard de déclaration à l'assureur peut-il être qualifié de faute de l'assuré, susceptible de limiter l'indemnisation sur le fondement du droit des assurances, sans pour autant éteindre la garantie elle-même ?

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